AI giúp bạn tính các loại phí, lệ phí cần phải nộp khi sang tên sổ đỏ, chuyển nhượng bất động sản

Trong các giao dịch bất động sản, việc xác định chính xác các loại phí và lệ phí cần phải nộp là rất quan trọng. Nhờ vào sự phát triển của công nghệ, đặc biệt là trí tuệ nhân tạo (AI), việc tính toán các khoản phí liên quan đến việc sang tên sổ đỏ và chuyển nhượng bất động sản trở nên đơn giản và chính xác hơn bao giờ hết. Bài viết này sẽ giới thiệu cách AI hỗ trợ bạn trong việc tính các loại phí và lệ phí này một cách hiệu quả.

Tính toán chi phí chuyển nhượng sổ đỏ

Tổng số tiền chuyển nhượng (đồng): Tính toán

Kết quả:

Thuế thu nhập cá nhân (2%):

Lệ phí trước bạ (0,5%):

Phí thẩm định hồ sơ (0,15%):

Phí công chứng (0,1%):

Tổng chi phí (2,75%):

📌 Tỷ lệ phần trăm theo tính toán này chỉ mang tính chất tham khảo. Nhiều tỉnh thành sẽ có quy định mức phí, lệ phí khác nhau. Quý khách vui lòng tham khảo trực tiếp cơ sở tỉnh thành thực hiện sang nhượng bất động sản.

4 Loại Thuế Phí Khi Chuyển Nhượng Bất Động Sản

1. Thuế Thu Nhập Cá Nhân

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại. Người bán phải nộp thuế này và khai thuế chậm nhất 10 ngày kể từ khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Công thức tính: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 0.5% x Tổng số tiền ghi trong hợp đồng

2. Lệ Phí Trước Bạ (Thuế Sang Tên Đổi Chủ)

Lệ phí trước bạ đối với bất động sản là 0,5% trên giá trị tài sản. Đây là khoản phí mà người mua cần thanh toán trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được thông báo nộp lệ phí từ cơ quan thuế.

Công thức tính: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Tổng số tiền ghi trong hợp đồng

3. Phí Thẩm Định Hồ Sơ

Do HĐND các tỉnh, thành quy định:

Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau. Mức thu: Dao động từ 500.000 đồng - 05 triệu đồng (thông thường từ 500.000 đồng đến 02 triệu đồng)

Công thức tính: Phí thẩm định hồ sơ phải nộp = 0.5% x Tổng số tiền ghi trong hợp đồng

Trong trường hợp giá tính phí nhỏ hơn 100.000 VNĐ, phí thẩm định sẽ là 100.000 VNĐ. Nếu giá tính phí lớn hơn 5.000.000 VNĐ, phí thẩm định tối đa sẽ là 5.000.000 VNĐ.

4. Phí Công Chứng

Phí công chứng là 0,1% trên giá trị bất động sản, thường do người mua chịu. Ngoài ra, văn phòng công chứng có thể thu thêm một khoản phí soạn thảo hồ sơ trung bình khoảng 500.000 VNĐ.

Công thức tính: Phí công chứng hồ sơ phải nộp = 0.5% x Tổng số tiền ghi trong hợp đồng

Ví dụ các loại phí, lệ phí khi cần phải nộp khi sang tên sổ đỏ, chuyển nhượng bất động sản

Sau đây là ví dụ tính các khoản thuế mà các bên phải trả khi mua bán chuyển nhượng bất động sản:

Anh A chuyển nhượng 1 nhà cho anh B với giá trị bất động sản là 950 triệu.

Các khoản thuế/phí các bên phải trả khi chuyển nhượng bất động sản là:

• Thuế thu nhập cá nhân (người bán) = 2% x Giá trị bất động sản (950tr) = 19 triệu 
• Lệ phí trước bạ (người mua) = 0,5% x Giá trị bất động sản (950tr) = 4,75 triệu 
• Phí thẩm định hồ sơ (người mua) = 0,15% x Giá trị bất động sản (950tr) = 1,425 triệu 
• Phí công chứng (người mua) = 0,1% x Giá trị bất động sản (950tr) = 0,95 triệu Ngoài ra, các văn phòng công chứng còn thu thêm 1 loại phí là phí soạn thảo hồ sơ trung bình khoảng 500 nghìn)

Như vậy,

• Khoản thuế/phí anh A (bên bán) phải trả là 19 triệu thuế thu nhập cá nhân
• Khoản thuế/phí anh B (bên mua) phải trả là 7,625 triệu (4,75 triệu + 1,425 triệu + 0,95 triệu + 0,5 triệu)

Trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế (tình trạng hai giá)

Khác với giao dịch thông thường, khi mua bán chuyển nhượng nhà đất, các bên phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế phí cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Giá giao dịch thực tế trên thị trường bất động sản bao giờ cũng cao hơn rất nhiều so với bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định. Theo quy định, thuế sẽ được tính theo mức giá cao hơn (giá ghi trên hợp đồng và giá theo bảng giá nhà do UBND cấp tỉnh quy định). Xuất phát từ quy định này, trên thực tế đã xuất hiện tình trạng mua bán nhà đất 2 giá nhằm giảm nghĩa vụ nộp thuế của các bên. 

Việc ghi giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế đã gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước. Để hạn chế tình trạng này, Bộ tài chính đã ban hành các văn bản chỉ đạo các địa phương có phương án chống thất thu thuế từ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Kể từ khi Bộ tài chính ban hành công văn này, nhiều địa phương cũng đã ban hành văn bản yêu cầu siết chặt việc kê khai giá trong các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Do đó, hành vi ghi giá mua bán đất trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế có thể sẽ bị xử lý nghiêm minh, nhằm ngăn đe, ngăn chặn và chống thất thu ngân sách nhà nước.

Cụ thể,người vi phạm có thể phải chịu các hậu quả pháp lý sau đây:

Thứ nhất, xử phạt vi phạm hành chính:

Đối với các hành vi chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm hình sự, người vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức xử phạt số tiền bằng 1 đến 3 lần số tiền trốn thuế tuỳ vào tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ của người vi phạm.

Thứ hai, xử lý hình sự đối với các hành vi đủ yếu tố cấu thành tội phạm hình sự:

Theo quy định, mức hình phạt đối với tội trốn thuế có thể bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 7 năm theo mức tiền trốn thuế và các tình tiết phạm tội. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Trường hợp chuyển nhượng dạng cho tặng, thừa kế nhà đất

Những trường hợp miễn thuế khi cho tặng bất động sản

• Miễn thuế thu nhập cá nhân

Tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bổ sung 2014, các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân từ việc cho tặng bất động sản giữa: Vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

• Miễn lệ phí trước bạ

Mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5%. Tuy nhiên, những trường hợp trên nếu cho tặng đất, nhà cũng được miễn lệ phí trước bạ.

Những trường hợp phải chịu thuế khi cho tặng bất động sản

Ngoài các đối tượng nêu trên, bất cứ trường hợp cho tặng nhà đất nào khác cũng đều phải nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.

Bên cạnh đó, ngoài các đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân đã nêu ở trên, bất cứ loại giao dịch cho tặng nào cũng phải chịu thuế suất 10% theo quy định tại Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC.

Cách xác định thu nhập chịu thuế từ việc nhận tặng cho bất động sản?

Để tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập chịu thuế từ việc nhận tặng cho bất động sản, ta áp dụng công thức sau: 

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (Giá trị bất động sản – 10 triệu) x 10%.

Việc tính thuế khi cho tặng nhà đất dựa trên giá trị chuyển nhượng (giá trị thực tế của bất động sản) hoặc giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, tùy thuộc vào quy định của pháp luật và tình huống cụ thể. Dưới đây là cách tính giá trị bất động sản và thuế cho tặng nhà đất:

• Giá trị chuyển nhượng (giá trị thực tế của tài sản): Trong trường hợp này, giá trị của nhà đất sẽ được xác định bằng cách đánh giá giá thực tế của tài sản dưới dạng chuyển nhượng tại thời điểm cho tặng. Đây có thể là giá trị thị trường của bất động sản dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích, tiện ích xung quanh, và giá bán tương tự trong khu vực.
• Giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng: Trong trường hợp này, thuế sẽ được tính dựa trên giá trị chuyển nhượng theo giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng. Giá thị trường thường được xác định theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.